Kazalo vsebin:
Prodaja nepremičnine ni samo osebna ali poslovna odločitev, temveč tudi dogodek z davčnega vidika, ki lahko močno vpliva na vašo denarnico. V tem kontekstu je zelo pomemben vidik odmera dohodnine od dobička iz kapitala pri prodaji nepremičnine. Čeprav gre za tematiko, ki jo ureja več členov Zakona o dohodnini (ZDoh-2), bomo v tem članku celovito, a razumljivo pojasnili, kako davek deluje, kdo ga mora plačati, kdaj ga lahko zmanjšate – in kdaj ga sploh ni treba plačati.
Kaj je davek na dobiček iz kapitala pri prodaji nepremičnine?
Davek na dobiček iz kapitala pri prodaji nepremičnine je davek od dobička, ki ga fizična oseba ustvari z razliko med nakupno in prodajno vrednostjo nepremičnine, zmanjšano za določene priznane stroške. Takšna oblika dohodka se po Zakonu o dohodnini (ZDoh-2) šteje za dohodek iz kapitala pri odsvojitvi nepremičnine.
Pogosto napačno razumemo, da velja davek le pri prodaji poslovne nepremičnine – vendar se davek na dobiček iz kapitala pri prodaji nepremičnine obračuna tudi, kadar fizična oseba proda zasebno nepremičnino, če zanjo niso izpolnjeni določeni oprostitveni pogoji.
Kako se izračuna davčna osnova od dobiček iz kapitala?
Davčna osnova od dobička iz kapitala predstavlja razliko med vrednostjo kapitala ob odsvojitvi in vrednostjo kapitala ob pridobitvi torej:
Davčna osnova dobička iz kapitala =
vrednost kapitala ob odsvojitvi (v vrednost kapitala ob odsvojitvi se šteje v prodajni pogodbi navedena vrednost, ki se zmanjša za stroške zavezanca:
- davek na promet nepremičnine, ki ga plača zavezanec ob odsvojitvi nepremičnine
- stroške cenitve ob odsvojitvi (največ 188 eur))
- (minus)
vrednost kapitala ob pridobitvi (v vrednost kapitala ob pridobitvi se všteva nabavna vrednost kapitala in stroški:
- stroški na nepremičnini opravljene investicije in stroški vzdrževanja, ki povečujejo uporabno vrednost nepremičnine, če jih je plačal zavezanec,
- davek na dediščine in darila in davek na promet nepremičnin, ki ga je plačal zavezanec ob pridobitvi kapitala,
- stroški cenitve ob pridobitvi nepremičnine (največ 188 evrov),
Kolikšen je davek na dobiček iz kapitala pri prodaji nepremičnine?
Dohodnina od dobička iz kapitala se šteje kot dokončni davek, kar pomeni, da se ne všteva v osnovo za odmero dohodnine na letni ravni.
Stopnja obdavčitve je odvisna od časa, ki je minil od nakupa do prodaje. Trenutne davčne stopnje za leto 2025 so naslednje:
| Leto lastništva | Davčna stopnja |
| do 5 let | 25 % |
| nad 5 do 10 let | 20 % |
| nad 10 do 15 let | 15 % |
| več kot 15 let | 0 % (oprostitev) |
Davek na dobiček iz kapitala pri prodaji nepremičnine torej s časom upada in po 15 letih lastništva ni več obveznosti plačila davka.
Kdaj se davek na dobiček iz kapitala NE plača?
Čeprav je splošno pravilo, da je treba pri prodaji nepremičnine poravnati davek na dobiček iz kapitala, slovenska zakonodaja določa tudi primere, v katerih do obdavčitve ne pride. Eden najpogostejših razlogov za oprostitev je uporaba nepremičnine kot stalnega bivališča. Če je zavezanec imel v prodani nepremičnini prijavljeno stalno prebivališče in je tam tudi dejansko bival vsaj zadnja tri leta pred prodajo, se davek na dobiček iz kapitala pri prodaji nepremičnine ne obračuna. Pomembno pa je, da zavezanec nepremičnino v tem času ni oddajal v najem ali jo uporabljal za poslovno dejavnost.
Zakon omogoča tudi odlog ugotavljanja davčne obveznosti, in sicer za primere, ko zavezanec nepremičnino podari zakoncu ali otroku, vključno z neodplačno izročitvijo po izročilni pogodbi. Za otroka se šteje lastni otrok, posvojenec in pastorek, z zakoncem pa je izenačen tudi zunajzakonski partner. V tem primeru se ugotavljanje davčne obveznosti odloži do naslednje obdavčljive odsvojitve podarjene nepremičnine.
Pri neobdavčljivi odsvojitvi kapitala (odsvojitev kapitala po petnajstih letih imetništva, po dvajsetih letih imetništva je veljalo do 31.12.2021) lahko odlog uveljavlja obdarjenec, in sicer pri nadaljnji odsvojitvi predmetnega kapitala.
Ti dve situaciji – stalno bivališče in odlog– v praksi predstavljata najpogostejši osnovi za oprostitev plačila davka na dobiček iz kapitala pri prodaji nepremičnine. Seveda pa je pri obeh ključno, da so pogoji natančno izpolnjeni in dokazljivi, saj lahko v nasprotnem primeru pride do naknadne obdavčitve.
Kaj če prodajam podedovano nepremičnino?
Če nepremičnino podedujete in jo nato prodate, morate pri izračunu davka od dobička iz kapitala ravno tako upoštevati vrednost nepremičnine ob pridobitvi zapustnika in ne vašo prodajno vrednost kot edino referenco.
To pomeni, da se lahko davek na dobiček iz kapitala pri prodaji podedovane nepremičnine vseeno obračuna – če ni izpolnjen 15-letni pogoj ali oprostitev zaradi stalnega bivališča.
Kdo in kdaj odda napoved?
Napoved za odmero dohodnine od dobička iz kapitala pri prodaji nepremičnien je treba vložiti v 15 dneh od odsvojitve nepremičnine.
Davek na dobiček iz kapitala pri prodaji nepremičnine – obrazec
Vloži se prek eDavkov ali na finančni urad.
Kako si lahko znižam davčno obveznost?
- Zbirajte račune za vse izboljšave in vlaganja,ki nepremičnini povečujejo uporabno vrednost.
- Vključite stroške cenitve (vendar ne višjih od zneska 188 eur)
- Vključite znesek morebitnega davka na dediščine in darila ter davka na promet nepremičnim, ki ste ga plačali ob pridobitvi
Pogoste napake zavezancev
Pri obdavčitvi kapitalskega dobička pri prodaji nepremičnine se zavezanci pogosto znajdejo v zmoti – in te napake jih lahko drago stanejo. Ena izmed pogostih napačnih predpostavk je, da se davek na dobiček iz kapitala pri prodaji nepremičnine nanaša zgolj na pravne osebe. V resnici gre za obveznost fizičnih oseb, medtem ko so pravne osebe obravnavane v okviru davka od dohodka pravnih oseb, kar je povsem ločena davčna kategorija.
Drug pogost nesporazum nastane ob domnevi, da se davek obračuna samodejno. Zavezanci pogosto ne oddajo napovedi za odmero dohodnine od dobička iz kapitala, ker verjamejo, da bo Finančna uprava sama zaznala prodajo in izdala odločbo. Vendar temu ni tako – zakon jasno določa, da mora napoved vložiti zavezanec sam, v predpisanem roku in z vsemi pripadajočimi dokazili.
Takšne napačne predpostavke lahko vodijo v nepravilno oddane napovedi ali celo v opustitev obveznosti, kar zavezanca izpostavi dodatnim stroškom, zamudnim obrestim ali globam. Ravno zato je pomembno natančno razumevanje zakonodaje – ali pomoč davčno-računovodskega strokovnjaka.
Zaključek
Davek na dobiček iz kapitala pri prodaji nepremičnine je kompleksno, a ključno področje pri upravljanju osebnega premoženja. Pravilno razumevanje zakonodaje lahko pomeni razliko med več tisoč evri davčne obveznosti ali popolno oprostitvijo. Svetujemo, da se v primeru prodaje vedno posvetujete z izkušenim računovodjo ali davčnim svetovalcem – ne samo zato, da bo napoved pravilno oddana, temveč da boste znali tudi izkoristiti vse zakonite možnosti za znižanje ali odpravo davka.
VIRI IN LITERATURA:
Zakon o dohodnini (ZDoh-2), 98. člen: https://www.uradni-list.si/glasilo-uradni-list-rs/vsebina/2024-01-3309
Finančna uprava RS (FURS): https://edavki.durs.si/EdavkiPortal/openportal/CommonPages/Opdynp/PageD.aspx?category=dohodnina_od_dobicka_iz_kapitala_od_odsvojitve_nepremicnin_kdnep_preb